Najem z odkupom v Trstu: kako deluje za prodajalca

Pri najemu z odkupom (affitto con riscatto, rent to buy) stanovanje izročite takoj in ga prodate pozneje: najemnik plačuje najemnino iz dveh delov, enega za bivanje in enega kot predujem kupnine, in ima pravico, da v določenem roku kupi. Ureja ga 23. člen uredbe z zakonsko močjo 133/2014: pogodba mora biti javno vpisana ves čas trajanja, največ 10 let, v Trstu pa vpis teče prek zemljiške knjige (Libro fondiario).

Kako to deluje v praksi?

Danes podpišete pogodbo s tremi zneski: prodajno ceno, mesečno najemnino in delom najemnine, ki gre kot predujem kupnine. Najemnik se vseli takoj in v roku odloči, ali bo kupil. Če kupi, pri notarski pogodbi (rogito) plača ceno brez že plačanih predujmov; če ne kupi, mu vrnete delež, ki ga predvideva pogodba.

Ves čas ostanete lastnik. Za Agencijo za prihodke (Agenzia delle Entrate), ki je davčna vprašanja pojasnila v okrožnici 4/E z dne 19. februarja 2015, ostanejo dohodki od stanovanja vaši, dokler najemnik ne uveljavi pravice do nakupa.

1. člen se sklicuje tudi na nekatera pravila o užitku, »kolikor so združljiva«: stroške rednega vzdrževanja nosi tisti, ki tam živi (1004. člen civilnega zakonika), izredna popravila, kot so streha, nosilni zidovi in stopnišča, ostanejo lastniku (1005. člen).

Katere davke plačate kot zasebni lastnik?

Okrožnica 4/E razdeli najemnino na dva dela glede na namen.

• Del za uporabo je najem: dohodek od stavb z dohodnino IRPEF ali cedolare secca, če so izpolnjeni pogoji 3. člena zakonske uredbe 23/2011. Registrska taksa je 2 % in jo lahko plačujete vsako leto; po okrožnici cedolare nadomesti registrsko takso in kolkovino na najemno pogodbo.
• Del kot predujem kupnine ni vaš dohodek, dokler ne prodate: je predplačilo cene. Ob registraciji plača registrsko takso 3 % na skupni znesek dogovorjenih predujmov.
• Najmanjši znesek: če sorazmerna taksa na oba dela ne doseže 200 €, plačate 200 €.

Pri notarski pogodbi se taksa, plačana na predujme, odšteje od takse za prodajo: isti denar se ne obdavči dvakrat. Če prodaja propade, se 3 % na predujme ne vrnejo, tudi če denar vrnete najemniku.

Kaj, če najemnik ne plačuje ali ne kupi?

Ne plačuje. Pogodba preneha, ko najemnik ne plača najmanjšega števila obrokov, tudi ne zaporednih, ki ga določite v pogodbi: nikoli manj kot ena dvajsetina vseh. Pri pogodbi za 48 mesecev prag ne sme biti pod 3 obroki. Ko dobite stanovanje nazaj, ostanejo prejete najemnine vam kot odškodnina, če pogodba ne določa drugače; za izpraznitev lahko uporabite postopek potrditve odpovedi.

Ne kupi. Vrnete delež predujmov, ki ga navaja pogodba: zakon zahteva, da ga zapišete, ne pa, koliko znaša. Kar obdržite, je po okrožnici 4/E drug dohodek (67. člen, 1. odstavek, črka l zakona o dohodnini TUIR): plačilo za pravico do nakupa, ki ste jo podelili.

Vi ne prodate. Najemnik lahko na sodišču zahteva sodbo, ki prenese stanovanje nanj (2932. člen civilnega zakonika). Če pa pogodba preneha zaradi vaše kršitve, vrnete del najemnin, vštet v ceno, z zakonskimi obrestmi.

Tržaški korak: zemljiška knjiga, ne Conservatoria

1. člen zahteva, da se pogodba vpiše kot predpogodba (2645-bis člen civilnega zakonika), z učinki za ves čas pogodbe in največ 10 let namesto 3 let pri predpogodbi. To ščiti najemnika: kdor po vpisu kupi ali vpiše hipoteko proti vam, ga ne prehiti.

V Trstu, kot na drugih območjih zemljiške knjige, Conservatorie ni. Po 12. členu kraljevega odloka 499/1929 vsako sklicevanje na »trascrizioni« velja za vpise v Libro fondiario: pogodba se vpiše kot zaznamba, ki jo odredi zemljiškoknjižni sodnik (giudice tavolare). Biti mora javna listina ali zasebna listina z overjenimi podpisi, kot za predpogodbe zahteva 2645-bis člen; predlog lahko vloži, kdor ima pravni interes (76. člen splošnega zakona o zemljiških knjigah).

Če je na stanovanju posojilo. Za stanovanje 23. člen že od izročitve uporabi prepoved iz 8. člena zakonske uredbe 122/2005: notar ne sme skleniti pogodbe brez razdelitve posojila ali listine za izbris ali delitev hipoteke. Z banko se pogovorite, preden iščete najemnika.

Primer: dvosobno stanovanje za 180.000 € v 4 letih

Predpostavke: cena 180.000 €, trajanje 48 mesecev, najemnina 1.000 € na mesec, od tega 550 € za uporabo in 450 € kot predujem kupnine; zasebni lastnik s cedolare po 21 %; če najemnik ne kupi, mu pogodba vrne 70 % predujmov.

1. Predujmi v 4 letih: 450 × 48 = 21.600 €.
2. Registrska taksa na predujme, ob registraciji: 21.600 × 3 % = 648 €.
3. Cedolare na del za uporabo: 550 × 12 = 6.600 € na leto; × 21 % = 1.386 € na leto.
4. Če kupi: pri notarju plača 180.000 − 21.600 = 158.400 €, 648 € pa se odšteje od takse za prodajo.
5. Če ne kupi: vrnete 21.600 × 70 % = 15.120 €; 6.480 €, ki jih obdržite, je drug dohodek z dohodnino IRPEF. 648 € takse ostane plačanih.

• Najem 4+4da

  Lastnik do konca

  Najem z odkupom: da, do notarske pogodbe

• Najem 4+4vsa za uporabo

  Najemnina

  Najem z odkupom: uporaba in predujmi

• Najem 4+4ne

  Notar

  Najem z odkupom: da, za vpis

• Najem 4+44 leta in še 4

  Trajanje

  Najem z odkupom: kot pogodba, do 10 let zaščite

• Prodajna cena

  Najem z odkupom: določena danes

Se splača prodajalcu v Trstu?

Lahko pomaga pri kupcu, ki danes nima posojila, ima pa dohodek in si stanovanje želi. Pravi stroški so drugje: cena ostane leta nespremenjena, stanovanje je vezano, dokler traja pogodba, in potreben je notar, ki ga navaden najem ne zahteva. Pred podpisom naj vam notar izračuna davke za vaš primer, davčni svetovalec pa dohodkovno stran.