Affitto uso foresteria a Trieste: come funziona per aziende e proprietari

Cos'è la foresteria

È l'affitto di una casa in cui il conduttore, cioè chi prende in affitto, è un'impresa, un ente o un professionista, e la casa serve ad alloggiare suoi dipendenti, collaboratori o ospiti. Chi firma e paga è l'azienda; chi abita è un'altra persona.

Gli usi sono quelli che si immaginano: un tecnico in città per una commessa di qualche mese, un collaboratore in trasferta, una casa a disposizione per chi va e viene. Nessuna norma definisce la foresteria: le regole si ricavano dal codice civile e dalle sentenze.

Che regole segue

La legge 431 del 1998 regola gli affitti delle case per abitarci: 4+4, 3+2 a canone concordato, transitori, studenti. All'articolo 1 toglie espressamente dalle sue regole principali quattro casi: le case vincolate o accatastate come A/1, A/8 o A/9 se affittate fuori dagli accordi locali, l'edilizia residenziale pubblica, gli alloggi affittati solo per turismo (comma 2) e le case prese in affitto da un ente locale per esigenze abitative transitorie (comma 3). La foresteria non è fra questi.

Che ne resti comunque fuori, e segua solo il codice civile (articoli 1571 e seguenti), lo hanno detto diversi tribunali e corti d'appello, secondo le sentenze riportate dalle riviste giuridiche: è una lettura dei giudici, non una norma. Una sentenza della Cassazione civile che la confermi, per quanto abbiamo cercato, non c'è. Da questa lettura vengono le regole pratiche:

• Durata libera: niente minimi del 4+4 o del 3+2, niente tetto dei 18 mesi. Il codice civile fissa solo un massimo di trent'anni.
• Canone libero: niente fasce dell'accordo territoriale.
• Rinnovo, recesso, spese: valgono quelli che scrivete. Per questo il contratto va scritto con cura.

Registrazione e imposte

Il contratto si registra all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni, come gli altri affitti di case. Senza cedolare secca l'imposta di registro è il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro per la prima annualità, più il bollo; proprietario e azienda ne rispondono insieme.

Il proprietario persona fisica, senza cedolare, dichiara il canone nell'IRPEF (l'imposta sul reddito) ridotto del 5%, o la rendita catastale rivalutata se è più alta. Le agevolazioni del canone concordato, cioè il 30% in meno di imponibile e il registro sul 70% del canone, non spettano. Se il proprietario è un'impresa il discorso cambia (IVA, reddito d'impresa): qui non lo trattiamo.

La cedolare secca: una questione aperta

La cedolare secca è l'imposta ad aliquota fissa sugli affitti: 21%, o 10% per i contratti concordati a Trieste, al posto di IRPEF, registro e bollo. Sulla foresteria oggi le risposte sono due.

• L'Agenzia delle Entrate dice no. Per la circolare 26/E del 2011, ripresa dalla sua scheda sulla cedolare aggiornata al 29 maggio 2026, la cedolare è esclusa se il conduttore agisce nell'esercizio di un'impresa o di una professione, anche se la casa va ai dipendenti.
• La Cassazione ha detto sì. Con la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024 la sezione tributaria ha deciso che l'esclusione riguarda solo il proprietario che affitta da impresa o da professionista: chi sia il conduttore è irrilevante.
• Ora decidono le Sezioni Unite. Con l'ordinanza interlocutoria n. 30016 del 13 novembre 2025 la stessa sezione ha chiesto al Primo Presidente della Corte di assegnare la questione alle Sezioni Unite, il collegio che risolve i contrasti. L'udienza risulta fissata il 7 luglio 2026, secondo le riviste specializzate. Al 26 ottobre 2026 non abbiamo trovato la decisione.

Dal 1° gennaio 2027 la regola passa nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (articolo 204) con le stesse parole: il legislatore non ha sciolto il dubbio.

La residenza del dipendente

Una regola scritta sulla residenza in foresteria non l'abbiamo trovata. La legge la vieta a chi occupa un immobile abusivamente, senza titolo (articolo 5 del decreto legge 47 del 2014): per come la leggiamo, il dipendente non è in quel caso, perché un titolo per stare lì ce l'ha, attraverso il contratto dell'azienda. Quali documenti chieda l'Anagrafe del Comune quando il contratto è intestato a un'azienda non l'abbiamo verificato: chiedilo prima.

Nel contratto conviene scrivere chi abiterà la casa, se le persone possono cambiare e se il proprietario è d'accordo che vi prendano la residenza. Un'altra conseguenza: il dipendente non è titolare del contratto, e le detrazioni IRPEF per l'affitto la legge le dà ai «titolari di contratti di locazione» (articolo 16 del TUIR, il Testo unico delle imposte sui redditi; dal 2027 lo stesso articolo 16 del nuovo Testo unico).

Foresteria o transitorio intestato al dipendente?

La stessa esigenza si può coprire in due modi: l'azienda firma una foresteria, oppure il dipendente firma un contratto transitorio a suo nome, anche se poi l'azienda lo aiuta a pagare. È una differenza di forma, con conseguenze diverse. Le mettiamo una accanto all'altra; quale convenga lo decidono le parti con i loro consulenti.

Se scegliete il transitorio, il canone va calcolato sull'accordo territoriale: il calcolatore lo fa con i due accordi di Trieste affiancati.

Cosa controllare prima di firmare

1. Chi firma per l'azienda e con quali poteri: ragione sociale, sede, partita IVA, legale rappresentante.
2. Chi abiterà la casa: nomi, quante persone al massimo, se possono cambiare e se potranno prendere lì la residenza.
3. Durata, rinnovo e recesso, con i preavvisi.
4. Canone e garanzie: importo, scadenze, aggiornamento annuale, deposito o fideiussione.
5. Spese e utenze: chi paga condominio, riscaldamento, luce, gas, acqua, e a nome di chi sono le utenze.
6. Uso: solo abitativo, per le persone indicate.
7. Stato della casa: verbale di consegna con foto, inventario, e l'APE (attestato di prestazione energetica), che per ogni nuova locazione il proprietario deve mettere a disposizione già nella trattativa.
8. Registrazione e imposte: chi registra, come si dividono registro e bollo, quale regime sceglie il proprietario.

Il nostro generatore di contratto prepara anche un fac-simile di foresteria, da far rileggere prima della firma. Gli altri contratti sono spiegati in contratti.

Per le aziende e per chi affitta

Se sei un'azienda o un ente e cerchi una casa per chi lavora con te a Trieste, possiamo proporti le case adatte e la formula giusta, foresteria o transitorio. Se sei un proprietario e un'azienda ti chiede una foresteria, possiamo guardare il contratto insieme a te.