Verbale di consegna dell'appartamento in affitto: cosa scrivere e perché servono le foto

Il giorno della consegna delle chiavi sembra una formalità. In realtà è il momento in cui si fissa lo stato della casa. Quello che non scrivi quel giorno pesa alla fine dell'affitto, per te e per l'inquilino. Qui vediamo cosa dice la legge, cosa mettere nel verbale e come usarlo alla riconsegna.

In breve

• Senza una descrizione scritta, la legge presume che l'inquilino abbia ricevuto la casa in buono stato di manutenzione (art. 1590 del Codice civile).
• Il verbale di consegna descrive la casa stanza per stanza, con foto datate, inventario numerato degli arredi, letture dei contatori, chiavi e documenti consegnati.
• Nel canone concordato arredato a Trieste, l'elenco degli arredi allegato al contratto è anche la condizione per applicare la maggiorazione.
• Alla riconsegna si riprende lo stesso verbale e si confronta. Il deposito cauzionale produce interessi legali a favore dell'inquilino.

Cosa succede se non facciamo nessun verbale?

Se manca una descrizione scritta, si presume che l'inquilino abbia ricevuto la casa in buono stato di manutenzione. Lo stabilisce l'art. 1590 del Codice civile. È una presunzione: la legge dà per scontato qualcosa finché qualcuno non dimostra il contrario.

La regola completa è questa. L'inquilino (il «conduttore», nel linguaggio del codice) restituisce la casa nello stato in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione fatta dalle parti. Fa eccezione il deterioramento d'uso, cioè l'usura normale di chi ci abita. E l'inquilino non risponde della perdita o del deterioramento dovuti a vetustà, cioè al semplice invecchiamento delle cose.

Perché il verbale protegge sia me che l'inquilino?

Perché trasforma una formula generica in fatti precisi. «Buono stato» non dice quali mobili c'erano, quante chiavi hai consegnato, com'era il parquet del soggiorno. Senza un elenco, a fine affitto è difficile dimostrare che un oggetto c'era o che un danno è nuovo.

Per l'inquilino vale il contrario. Se una piastrella era già scheggiata e nessuno l'ha scritto, la presunzione di buono stato gioca contro di lui. Il verbale gli permette di mettere nero su bianco i difetti che trova entrando.

Un documento chiaro, firmato da entrambi, riduce le discussioni. Alla riconsegna non si confrontano ricordi, ma una descrizione e delle foto.

Cosa deve esserci nel verbale di consegna?

Il verbale è un documento firmato dalle due parti che descrive la casa il giorno in cui passa all'inquilino. Queste sono le voci che non dovrebbero mancare:

• lo stato di ogni stanza, descritto per iscritto e accompagnato da foto datate;
• l'inventario numerato degli arredi e degli elettrodomestici;
• le letture dei contatori;
• le chiavi e i telecomandi consegnati, con il loro numero;
• i documenti consegnati, come l'APE (l'attestato di prestazione energetica) e il regolamento.

Nella nostra esperienza, un verbale fatto bene richiede circa un'ora in casa. È tempo che si recupera tutto alla riconsegna.

Stanza per stanza, con foto datate

Conviene procedere sempre nello stesso ordine: ingresso, soggiorno, cucina, camere, bagno. Per ogni stanza si annotano pareti, pavimenti, infissi, impianti visibili. Se c'è un difetto, si scrive dove si trova e com'è.

Le foto servono se si capisce quando sono state fatte e cosa mostrano. Una foto d'insieme per stanza, più un dettaglio per ogni difetto annotato. Il verbale può richiamarle, così testo e immagini si sostengono a vicenda.

L'inventario degli arredi

Ogni mobile e ogni elettrodomestico prende un numero. Accanto si scrive cos'è e in che condizioni si trova. Un inventario numerato rende il confronto finale rapido: si scorre la lista e si spunta.

Contatori, chiavi e documenti

Le letture dei contatori separano i consumi di prima da quelli dell'inquilino. Le chiavi e i telecomandi si contano e si scrivono: a fine affitto devono tornare tutti. Per i documenti basta elencare cosa è stato consegnato, così nessuno deve ricordarlo a memoria anni dopo.

Affitto arredato a canone concordato: l'elenco degli arredi cambia qualcosa?

Sì: senza elenco degli arredi allegato non c'è maggiorazione. Lo prevede l'Accordo territoriale di Trieste del 15/12/2025, che fissa le regole del canone concordato in città.

L'accordo prevede due livelli:

• ArredamentoTotaleMaggiorazionefino a +22%

  tutti gli ambienti principali, più forno, piano cottura e frigorifero

• ArredamentoParzialeMaggiorazionefino a +15%

  almeno un ambiente principale

In entrambi i casi serve l'elenco degli arredi allegato. Se la cucina non è arredata, nessuna maggiorazione. Le maggiorazioni sono facoltative: puoi applicarle, non sei obbligato.

In pratica, l'inventario del verbale e l'elenco allegato al contratto devono raccontare la stessa casa. Se vuoi vedere come la maggiorazione incide sul canone, c'è il calcolo del canone concordato.

Una nota: l'accordo 2025 sostituisce quello del 14/12/2022, che continua a valere fino alla scadenza per i contratti firmati sotto la sua vigenza.

Posso dare le chiavi prima di firmare il contratto?

La sequenza più pulita è prima la firma, poi le chiavi. Il motivo sta nella registrazione. Secondo la Guida «Affitti» dell'Agenzia delle Entrate.pdf/3caafa2d-aa6b-93e8-1b6c-2a1671a6eb4e), il contratto va registrato entro 30 giorni dalla stipula. Se però il contratto viene eseguito prima della stipula, i 30 giorni partono dall'esecuzione.

La Guida non spiega in quali casi la consegna anticipata conti come esecuzione. Firmare prima di consegnare toglie il dubbio su quando parte il termine. E la registrazione non è un dettaglio: la stessa Guida ricorda che il contratto non registrato è nullo.

Il giorno giusto, quindi, ha questo ordine: firma del contratto, sopralluogo, verbale firmato, chiavi. Se vuoi una base di partenza per il contratto, sul sito c'è il generatore di contratto.

Alla riconsegna, come si usa il verbale?

Si riprende lo stesso verbale e si rifà il giro della casa nello stesso ordine. Stanza per stanza si confronta lo stato attuale con quello descritto. Si rifanno le foto dagli stessi punti, si ricontano gli arredi dell'inventario, si leggono i contatori, si ritirano chiavi e telecomandi.

Nel confronto conta la regola dell'art. 1590. L'usura normale e l'invecchiamento non sono a carico dell'inquilino. Quello che va oltre si discute con il verbale davanti, non a memoria.

E il deposito cauzionale?

Il deposito cauzionale è la somma che l'inquilino versa a garanzia all'inizio dell'affitto. L'art. 11 della legge 392/1978 fissa due punti:

• non può superare tre mensilità del canone;
• produce interessi legali, che vanno corrisposti all'inquilino alla fine di ogni anno.

Gli interessi, quindi, si pagano anno per anno, non tutti alla fine. Un verbale di uscita chiaro, confrontato con quello d'ingresso, rende più semplice chiudere senza discussioni anche la restituzione del deposito.

Cosa conviene controllare prima di firmare il verbale?

Vale per entrambe le parti. Prima di firmare, chiediti:

• ogni stanza è descritta, con le foto collegate?
• i difetti già presenti sono scritti, non solo fotografati?
• l'inventario è numerato e, nel concordato arredato, coincide con l'elenco allegato al contratto?
• le letture dei contatori sono riportate?
• il numero di chiavi e telecomandi è scritto?
• l'elenco dei documenti consegnati è completo?

Se affitti la tua casa e vuoi capire come seguiamo questi passaggi, trovi le informazioni nella pagina per i proprietari.

Questo articolo è un contenuto informativo e non una consulenza sul caso specifico. Per la tua situazione puoi scrivere a TriesteAffitti dal sito.