Zapisnik o predaji najemnega stanovanja: kaj zapisati in zakaj so potrebne fotografije

Dan predaje ključev se zdi formalnost. V resnici je to trenutek, ko se zabeleži stanje stanovanja. Kar tisti dan ne zapišete, ima težo ob koncu najema, za vas in za najemnika. V nadaljevanju pojasnjujemo, kaj določa zakon, kaj spada v zapisnik in kako ga uporabiti ob vrnitvi stanovanja.

Na kratko

• Če ni pisnega opisa, zakon domneva, da je najemnik prejel stanovanje v dobrem vzdrževanem stanju (1590. člen civilnega zakonika).
• Zapisnik o predaji opiše stanovanje prostor za prostorom, z datiranimi fotografijami, oštevilčenim popisom opreme, stanji števcev ter izročenimi ključi in dokumenti.
• Pri opremljenem stanovanju z regulirano najemnino (canone concordato) v Trstu je seznam opreme, priložen pogodbi, tudi pogoj za povišanje najemnine.
• Ob vrnitvi stanovanja se vzame isti zapisnik in se primerja. Varščina prinaša zakonske obresti v korist najemnika.

Kaj se zgodi, če zapisnika sploh ne naredimo?

Če pisnega opisa ni, se domneva, da je najemnik prejel stanovanje v dobrem vzdrževanem stanju. To določa 1590. člen civilnega zakonika (Codice civile). Gre za domnevo: zakon nekaj šteje za samoumevno, dokler kdo ne dokaže nasprotnega.

Celotno pravilo se glasi takole. Najemnik (v jeziku zakonika »conduttore«) vrne stanovanje v stanju, v katerem ga je prejel, skladno z opisom, ki sta ga pripravili stranki. Izjema je obraba zaradi uporabe, torej običajna obraba, ki nastane z bivanjem. Najemnik prav tako ne odgovarja za izgubo ali poslabšanje zaradi starosti, torej zaradi preprostega staranja stvari.

Zakaj zapisnik ščiti tako mene kot najemnika?

Ker splošno formulo spremeni v natančna dejstva. »Dobro stanje« ne pove, katero pohištvo je bilo v stanovanju, koliko ključev ste izročili in kakšen je bil parket v dnevni sobi. Brez seznama je ob koncu najema težko dokazati, da je bil neki predmet v stanovanju ali da je neka škoda nova.

Za najemnika velja obratno. Če je bila ploščica že okrušena in tega nihče ni zapisal, domneva dobrega stanja deluje v njegovo škodo. Zapisnik mu omogoča, da črno na belem zabeleži pomanjkljivosti, ki jih najde ob vselitvi.

Jasen dokument, ki ga podpišeta obe strani, zmanjša število sporov. Ob vrnitvi stanovanja se ne primerjajo spomini, temveč opis in fotografije.

Kaj mora biti v zapisniku o predaji?

Zapisnik je dokument, ki ga podpišeta obe strani in ki opisuje stanovanje na dan, ko preide k najemniku. Teh postavk ne bi smelo manjkati:

• stanje vsakega prostora, pisno opisano in podprto z datiranimi fotografijami;
• oštevilčen popis opreme in gospodinjskih aparatov;
• stanja števcev;
• izročeni ključi in daljinski upravljalniki, z njihovim številom;
• izročeni dokumenti, kot sta energetska izkaznica (APE) in hišni red.

Po naših izkušnjah dobro pripravljen zapisnik zahteva približno uro v stanovanju. Ta čas se v celoti povrne ob vrnitvi stanovanja.

Prostor za prostorom, z datiranimi fotografijami

Smiselno je vedno slediti istemu vrstnemu redu: vhod, dnevna soba, kuhinja, spalnice, kopalnica. Za vsak prostor se zapišejo stene, tla, okna in vrata ter vidne napeljave. Če je kje pomanjkljivost, se zapiše, kje je in kakšna je.

Fotografije so koristne, če je jasno, kdaj so bile posnete in kaj prikazujejo. Ena pregledna fotografija na prostor in še podrobnost za vsako zapisano pomanjkljivost. Zapisnik se lahko nanje sklicuje, tako da se besedilo in slike med seboj podpirajo.

Popis opreme

Vsak kos pohištva in vsak gospodinjski aparat dobi številko. Zraven se zapiše, kaj je in v kakšnem stanju je. Z oštevilčenim popisom je končna primerjava hitra: seznam se pregleda in odkljuka.

Števci, ključi in dokumenti

Stanja števcev ločijo porabo pred vselitvijo od porabe najemnika. Ključi in daljinski upravljalniki se preštejejo in zapišejo: ob koncu najema morajo biti vrnjeni vsi. Pri dokumentih zadošča seznam izročenega, da se ga čez leta nihče ne rabi spominjati na pamet.

Opremljeno stanovanje z regulirano najemnino: ali seznam opreme kaj spremeni?

Da: brez priloženega seznama opreme ni povišanja. Tako določa teritorialni sporazum (Accordo territoriale) za Trst z dne 15. 12. 2025, ki ureja pravila regulirane najemnine v mestu.

Sporazum predvideva dve ravni:

• OpremljenostPopolnaPovišanjedo +22 %

  vsi glavni prostori ter pečica, kuhalna plošča in hladilnik

• OpremljenostDelnaPovišanjedo +15 %

  vsaj en glavni prostor

V obeh primerih je potreben priložen seznam opreme. Če kuhinja ni opremljena, povišanja ni. Povišanji sta neobvezni: lahko ju uporabite, ni pa vam treba.

V praksi morata popis v zapisniku in seznam, priložen pogodbi, opisovati isto stanovanje. Kako povišanje vpliva na najemnino, si lahko ogledate z izračunom regulirane najemnine.

Opomba: sporazum iz leta 2025 nadomešča sporazum z dne 14. 12. 2022, ki za pogodbe, podpisane v času njegove veljavnosti, velja do njihovega izteka.

Ali lahko izročim ključe, preden podpišemo pogodbo?

Najčistejši vrstni red je najprej podpis, nato ključi. Razlog je registracija. Po vodniku »Affitti« italijanske davčne uprave (Agenzia delle Entrate).pdf/3caafa2d-aa6b-93e8-1b6c-2a1671a6eb4e) je treba pogodbo registrirati v 30 dneh od sklenitve. Če pa se pogodba začne izvajati pred sklenitvijo, teče 30 dni od začetka izvajanja.

Vodnik ne pojasnjuje, v katerih primerih se predčasna izročitev šteje za izvajanje. Če podpišete pred izročitvijo, odpade dvom o tem, kdaj začne teči rok. Registracija pa ni podrobnost: isti vodnik opozarja, da je neregistrirana pogodba nična.

Pravilen vrstni red na dan predaje je torej: podpis pogodbe, ogled stanovanja, podpisan zapisnik, ključi. Za izhodišče pri pogodbi je na spletni strani na voljo generator pogodbe.

Kako se zapisnik uporabi, ko najemnik vrne stanovanje?

Vzame se isti zapisnik in stanovanje se znova pregleda v enakem vrstnem redu. Prostor za prostorom se trenutno stanje primerja z opisanim. Fotografije se posnamejo z istih mest, oprema iz popisa se ponovno prešteje, odčitajo se števci, prevzamejo se ključi in daljinski upravljalniki.

Pri primerjavi velja pravilo iz 1590. člena. Običajna obraba in staranje ne bremenita najemnika. O vsem, kar presega to, se razpravlja z zapisnikom pred seboj, ne na pamet.

Kaj pa varščina?

Varščina je znesek, ki ga najemnik ob začetku najema plača kot jamstvo. 11. člen zakona 392/1978 določa dvoje:

• ne sme presegati treh mesečnih najemnin;
• prinaša zakonske obresti, ki se najemniku izplačajo ob koncu vsakega leta.

Obresti se torej izplačujejo sproti, vsako leto, ne vse šele na koncu. Jasen izselitveni zapisnik, primerjan z vselitvenim, olajša, da se brez sporov zaključi tudi vračilo varščine.

Kaj je dobro preveriti, preden podpišem zapisnik?

To velja za obe strani. Pred podpisom se vprašajte:

• ali je opisan vsak prostor, s povezanimi fotografijami?
• ali so obstoječe pomanjkljivosti zapisane, ne le fotografirane?
• ali je popis oštevilčen in se pri opremljenem stanovanju z regulirano najemnino ujema s seznamom, priloženim pogodbi?
• ali so zapisana stanja števcev?
• ali je zapisano število ključev in daljinskih upravljalnikov?
• ali je seznam izročenih dokumentov popoln?

Če oddajate svoje stanovanje in vas zanima, kako pri TriesteAffitti vodimo te korake, najdete informacije na strani za najemodajalce.

Ta članek je informativne narave in ni svetovanje za posamezen primer. Glede svojega primera lahko pišete agenciji TriesteAffitti prek spletne strani.