Najemnina v gotovini v Trstu: je dovoljeno? Varščina, potrdila

Da: v Trstu lahko najemnino prejmete v gotovini, če vsako plačilo ostane pod 5.000 €. Obveznost, da se najemnine za stanovanja plačujejo samo sledljivo, je veljala od leta 2014 in je bila odpravljena z učinkom od 1. januarja 2016. Ostaneta potrdilo o plačilu, s kolkom za 2 € nad 77,47 €, in praktičen razlog za bančno nakazilo: brez bančne sledi so edini dokaz o tem, kaj ste prejeli, vaša potrdila.

Ali se najemnina lahko plača v gotovini?

Da. Zakon 147/2013 (čl. 1, comma 50) je predpisal, da se najemnine za stanovanja, razen socialnih, plačujejo brez gotovine ne glede na znesek. Dve leti pozneje je zakon 208/2015 to pravilo odpravil (čl. 1, comma 902), z učinkom od 1. januarja 2016.

Danes velja splošno pravilo: gotovina je prepovedana, ko prenos doseže ali preseže 5.000 € (čl. 49 zakonske uredbe 231/2007, meja velja od 1. januarja 2023). Leta 2014, ko je pravilo za najemnine še veljalo, je bila splošna meja 1.000 € (čl. 12, comma 1, uredbe z zakonsko močjo 201/2011).

Kako se šteje meja 5.000 €?

Po posameznem prenosu. Najemnina, ki se po pogodbi plačuje mesec za mesecem, se ne sešteva: za Oddelek državne zakladnice (Dipartimento del Tesoro) kršitve ni, ko je več ločenih plačil posledica predhodnega dogovora med strankama, na primer obročnega plačila. Še vedno je prepovedano razdeliti enotni znesek: zakon cilja na plačila, ki so videti umetno razdeljena, uprava pa lahko tudi pri obrokih od primera do primera presodi, ali služijo obidu prepovedi.

• Varščina (deposito cauzionale) je lahko največ 3 mesečne najemnine (čl. 11 zakona 392/1978). Pri najemnini 2.000 € varščine 6.000 € ni mogoče plačati v gotovini, tudi ne v dveh obrokih po 3.000 € na dan podpisa: kdor razdeli plačilo za enoten posel, piše zakladnica, se kršitvi ne izogne.
• Globa je od 3.000 do 50.000 €, z najnižjim zneskom 1.000 € za kršitve, storjene in ugotovljene od 1. januarja 2022 (čl. 63 zakonske uredbe 231/2007). Po mnenju zakladnice sta v kršitev vpletena oba: kdor denar izroči in kdor ga prejme.

Potrdilo: kdo ga izda, kdo plača kolek?

Najemodajalec mora izdati potrdilo, če ga najemnik zahteva, na najemnikove stroške (čl. 1199 civilnega zakonika). Nad 77,47 € vsak izvod potrdila plača 2 € koleka, s kolkom posrednika, pooblaščenega pri Agenzia delle Entrate: na to je Agenzia opomnila v odgovoru 129 iz leta 2024.

Med vama kolek plača najemnik, in vzorčne pogodbe z regulirano najemnino (canone concordato) to tudi zapišejo: stroške koleka za pogodbo in za potrdila, ki sledijo, nosi najemnik. Do davčne uprave, če kolek manjka, odgovarjata oba solidarno (čl. 22 predsedniškega odloka 642/1972). Pavšalni davek (cedolare secca) nadomesti kolek na pogodbi, podaljšanjih in prekinitvah (čl. 3 zakonske uredbe 23/2011): potrdil o najemnini ta člen ne omenja.

Na potrdilo sodijo: zaporedna številka, datum, znesek, mesec, način plačila, imeni obeh strank, podatki o registraciji pogodbe in podpis. Kopijo obdržite vi.

Zakaj je sled v vašem interesu

• Če pride do sodišča. Kdor uveljavlja, da je pravica prenehala, na primer s plačilom, mora dejstva dokazati (čl. 2697 civilnega zakonika), plačilo pa se s pričami dokazuje le v mejah, ki veljajo za pogodbe (čl. 2726). Bančni izpiski in oštevilčena potrdila takoj pokažejo zaostanke.
• Gotovina ne pokrije najemnine na črno. Dogovor o višji najemnini od registrirane je ničen, najemnik pa lahko razliko zahteva nazaj v 6 mesecih od vrnitve stanovanja (čl. 13 zakona 431/1998).
• Davek sledi pogodbi. Dohodke od stanovanja prijavite ne glede na to, ali ste jih prejeli (čl. 26 TUIR, zakonika o dohodnini); neplačane najemnine so izvzete le, če to dokazuje opomin za izselitev zaradi neplačila (intimazione di sfratto) ali plačilni nalog.
• Davčne olajšave najemnika. Osnovna olajšava za glavno bivališče (čl. 16, comma 01, TUIR) je fiksen znesek glede na dohodkovni razred. Olajšava za študente zunaj kraja bivanja je 19 % na največ 2.633 € najemnine in od leta 2020 velja le pri plačilu z nakazilom ali drugim sledljivim načinom (zakon 160/2019, comma 679).

V Trstu: prispevek Občine in Univerze

• Prispevek za najemnino Občine Trst. Razpis 2026 (najemnine 2025, prošnje do 27. marca 2026) kot obvezno prilogo zahteva dokazilo o plačanih najemninah in upošteva samo dejansko plačano obdobje: do 3.110 € v razredu z najnižjim ISEE. Namesto potrdil obrazec sprejme nadomestno izjavo najemodajalca (dichiarazione sostitutiva) z zneski: podpišete jo vi, lažne izjave pa se kaznujejo po kazenskem zakoniku (čl. 76 predsedniškega odloka 445/2000).
• Prispevek Univerze v Trstu za študente zunaj kraja bivanja z univerzitetnim ISEE do 20.000 €. Razpis 2026 pod pogojem izločitve zahteva potrdila o plačilu najemnine (račune, imenska davčna potrdila, nakazila ali druga sledljiva sredstva), iz katerih je razvidno plačilo najemodajalcu za to pogodbo. Pri zasebnem najemodajalcu je najpreprostejši dokaz nakazilo.

Primer: 650 € na mesec, gotovina ali nakazilo

Predpostavke: prosta pogodba 4+4, registrirana za 650 € na mesec, varščina 3 mesečnih najemnin, cedolare secca.

1. Ob podpisu: varščina 1.950 € (3 × 650) in prvi mesec, 2.600 € v enem samem plačilu. Pod 5.000 €: gotovina je dovoljena, s potrdilom tudi za varščino.
2. V gotovini, eno leto: 12 potrdil po 650 €, vsako nad 77,47 €: 12 kolkov po 2 €, 24 € plača najemnik.
3. Z nakazilom: 12 prilivov z namenom plačila; potrdilo je potrebno le, če ga najemnik zahteva.
4. Davki: 7.800 € letne najemnine (12 × 650) v obeh primerih; s cedolare 21 %, 1.638 €.
5. Če bi bil najemnik študent zunaj kraja bivanja (univerza vsaj 100 km od njegove občine in v drugi pokrajini): s plačilom v gotovini bi se olajšava izgubila, do 500,27 € na leto (19 % od 2.633 €).

• Dovoljeno?da, vsak znesek

  sledljivo tudi za olajšave

  Način: Nakazilo (bonifico)

  Kaj hraniti: izpisek z namenom plačila

• Dovoljeno?da

  od 1.000 € naprej z imenom prejemnika in neprenosljiv

  Način: Ček

  Kaj hraniti: kopija čeka in bančni izpisek

• Dovoljeno?da

  kolek 2 € nad 77,47 €

  Način: Gotovina pod 5.000 €

  Kaj hraniti: kopija oštevilčenega potrdila

• Dovoljeno?ne

  globa od 1.000 do 50.000 €

  Način: Gotovina od 5.000 €

• Dovoljeno?da

  Agenzia sprejme potrdilo debetne kartice

  Način: Kartica (debetna ali kreditna)

  Kaj hraniti: potrdilo POS in bančni izpisek