Mieten in Triest 2025: Zahl der Mietverträge, Vertragsarten und regulierte Miete

Dies ist die erste Ausgabe unserer Mietmarkt-Beobachtung. Wir stellen die amtlichen Zahlen der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) zu den Mieten in Triest im Jahr 2025 zusammen. Dazu kommen die Werte der neuen Vereinbarung zur regulierten Miete und das, was wir jeden Tag sehen. Jede Zahl hat ihre Quelle und ihr Jahr.

Kurz gesagt

• 2025 erhielten in der Gemeinde Triest 5.495 Wohnungen einen neuen Mietvertrag: +4,9 % gegenüber 2024. Friaul-Julisch Venetien insgesamt verliert 2,2 %.
• Am stärksten wächst die Gruppe der kurzfristigen Standardverträge: +16,6 %.
• Mietvertrag mit regulierter Miete (canone concordato) in Triest: Tabellenwerte von 4,20 bis 11,40 €/m² im Monat, vor Zuschlägen (Vereinbarung vom 15.12.2025).
• In unserem kleinen Rahmen: 223 Personen haben uns in 90 Tagen auf der Suche nach einer Wohnung geschrieben, online waren 18 Wohnungen (Stand 14.10.2026).

Wie viele Mietverträge wurden 2025 in Triest abgeschlossen?

2025 erhielten in der Gemeinde Triest 5.495 Wohnungen einen neuen Mietvertrag. Die Zahl stammt von der OMI (Osservatorio del mercato immobiliare), der Immobilienmarkt-Beobachtungsstelle der Steuerbehörde. Das sind 4,9 % mehr als 2024. Die Region dagegen sinkt auf 20.874 Wohnungen (−2,2 %).

Triest ist der Hauptort mit dem stärksten Wachstum. Pordenone tritt fast auf der Stelle, Udine und Gorizia verlieren. Quelle: OMI, Statistiche regionali Friuli Venezia Giulia 2026.

Für Wohnungssuchende heißt das: Der Markt bewegt sich. Für Vermieter heißt das: In Triest nehmen die Verträge zu, auch wenn sie im Rest der Region abnehmen.

Welche Vertragsarten zählt die OMI, und was heißt «kurzfristig»?

Die OMI teilt die Verträge in vier Gruppen ein. Sie kombiniert dabei zwei Kriterien: die Art (Standardvertrag oder begünstigter Vertrag) und die Dauer (kurzfristig oder langfristig). Es sind statistische Gruppen, nicht die Vertragsformen, die im Mietvertrag stehen.

• Begünstigte Verträge (agevolati): die Kategorie, die die OMI L2 nennt. Dazu gehören die regulierte Miete 3+2 und Studentenverträge in Gemeinden mit hohem Wohnungsdruck.
• Standardverträge (ordinari): die Kategorien L1 und L3 (L3 sind Verträge, bei denen sich ein Unternehmen für die Mehrwertsteuer entscheidet). L1 umfasst die Verträge nach Art. 2 Abs. 1 und 3 sowie Art. 5 des Gesetzes 431/1998: frei verhandelter Vertrag 4+4, regulierte Miete 3+2, befristeter Vertrag bis 18 Monate, Studentenverträge.
• Kurzfristig (transitori): bei Standardverträgen eine Dauer von 1 bis unter 3 Jahren, bei begünstigten Verträgen unter 3 Jahren.
• Langfristig: alle übrigen.

Achtung: Diese Laufzeiten sind Klassen der OMI, keine gesetzlichen Laufzeiten. Ein «kurzfristiger» Vertrag im Sinne der OMI ist nicht dasselbe wie der befristete Mietvertrag (contratto transitorio), den Sie unterschreiben. Dieser läuft in Triest 1 bis 18 Monate.

In Triest sind etwa zwei von drei Verträgen begünstigt. Die kurzfristigen Standardverträge sind die kleinste Gruppe, wachsen aber um 16,6 %. In der Region tritt dieselbe Gruppe auf der Stelle (−0,5 %).

Warum nehmen die befristeten Verträge zu?

Die Antwort gibt die OMI selbst. Für 2025 schätzen die Marktakteure in Triest einen Rückgang der touristischen Kurzzeitvermietung. Dieser Rückgang wird nicht durch einen gleich großen Zuwachs bei mittel- und langfristigen Mieten ausgeglichen. Zulegen dagegen die befristeten Vermietungen, die als «flexibler und sicherer» beschrieben werden.

Laut OMI wird der Mietmarkt in Triest von vier Arten der Nachfrage getragen:

• Tourismus;
• Studium an der Universität;
• Menschen, die beruflich umziehen;
• Menschen, die sich keinen Wohnungskauf leisten können.

Die OMI weist auch darauf hin, dass ein erheblicher Teil der Wohnungen in Triest der ATER und Versicherungsgesellschaften gehört. Einen praktischen Vergleich der beiden Wege finden Sie in unserem Artikel befristete Verträge gegen Ferienvermietung.

Wie hoch ist die regulierte Miete in Triest?

Nach der Gebietsvereinbarung (accordo territoriale) vom 15.12.2025 reicht die regulierte Miete in Triest von einem einheitlichen Mindestwert von 4,20 €/m² im Monat bis zu Höchstwerten zwischen 6,20 und 11,40 €/m². Der Höchstwert hängt von der Zone und der Stufe der Wohnung ab. Es sind Tabellenwerte, vor Zuschlägen.

Höchstwerte in €/m² pro Monat. Quelle: Comune di Trieste, Accordo territoriale 2025.

• Die vier Zonen sind an die OMI-Zonen gekoppelt.
• Die Stufe ergibt sich aus einer Punktzahl für die Merkmale der Wohnung.
• Liegt die Wohnung an der Grenze zwischen zwei Zonen oder ist die Zone unklar, gilt die mit dem höheren Wert.
• Eine möblierte Wohnung kann einen Zuschlag erhalten: bis zu +22 % bei voller Möblierung, +15 % bei Teilmöblierung. Deshalb kann die Endmiete über 11,40 €/m² liegen.

Die Vereinbarung von 2025 ersetzt die vom 14.12.2022. Wer unter der alten Vereinbarung unterschrieben hat, bleibt bis zum Vertragsende dabei. Eine Schätzung für Ihre Wohnung liefert das Werkzeug Berechnung der regulierten Miete.

Was sehen wir bei TriesteAffitti?

Dies sind die Zahlen aus unserem Angebot und aus den Anfragen, die wir erhalten, abgerufen am 14.10.2026. Es sind nicht die Zahlen des Marktes. Sie zeigen nur unseren Ausschnitt.

• Wohnungen online auf triesteaffitti.com: 18.
• Median der Monatsmiete der 14 Wohnungen mit veröffentlichter Miete: 1.043 €. Median heißt: Die Hälfte der Wohnungen kostet weniger, die Hälfte mehr.
• Median der Miete pro Quadratmeter, bezogen auf die 13 Wohnungen mit veröffentlichter Miete und Fläche: 12,37 € im Monat.
• Möblierte Wohnungen: 5. Sofort oder innerhalb von 30 Tagen frei: 7.
• Lage: 10 im Zentrum von Triest; jeweils weniger als 5 in zentrumsnaher Lage, in Barcola, in anderen Teilen von Triest, in Duino Aurisina und in Sgonico.
• Personen, die uns in den letzten 90 Tagen auf Wohnungssuche geschrieben haben: 223. Davon 198 über Immobilienportale, 7 über unsere Websites, 18 über andere Kanäle.
• Nach Monaten: 61 im Juli, 59 im August, 67 im September 2026.

Ein wichtiger Hinweis. Die 12,37 €/m² lassen sich nicht mit den Werten der regulierten Miete vergleichen. Unsere Zahl beruht auf der Wohnfläche laut Inserat. Die Vereinbarung verwendet eine andere, konventionelle Fläche und sieht Zuschläge vor. Ein Vergleich würde zu einem falschen Schluss führen.

Was bedeutet das für Wohnungssuchende und Vermieter?

In unserem Angebot übersteigt die Nachfrage das sichtbare Angebot deutlich: 223 Personen in drei Monaten, 18 Wohnungen online. Kurzfristig freie Wohnungen sind selten, möblierte noch seltener.

Wenn Sie eine Wohnung suchen:

• sehen Sie sich die verfügbaren Wohnungen an;
• hinterlegen Sie Ihr Profil auf der Seite Cerco casa, dann melden wir uns, wenn etwas Passendes frei wird;
• die Vertragsformen erklärt der Artikel befristet, reguliert oder frei.

Wenn Sie eine Wohnung vermieten möchten, ist der befristete Mietvertrag nach der Gebietsvereinbarung ein gangbarer Weg. In Triest läuft er 1 bis 18 Monate. Er setzt aber einen nachgewiesenen Bedarf des Vermieters oder des Mieters voraus: Die Vereinbarung nennt fünf Gründe für den einen und zehn für den anderen. Der Nachweis ist auch über eine Ersatzerklärung (dichiarazione sostitutiva) möglich. Sie ist Pflicht, wenn Unterlagen Gesundheitsdaten oder andere sensible Daten offenlegen würden.

Daneben gibt es den Studentenvertrag: 6 Monate bis 3 Jahre, für Personen, die in einem Studiengang oder einem postgradualen Studiengang eingeschrieben sind (Erasmus inbegriffen), und zwar in einer anderen Gemeinde als ihrem Wohnsitz. Für Verträge nach der Vereinbarung gibt es außerdem die Konformitätsbescheinigung (attestazione di rispondenza). Sie wird nur von den unterzeichnenden Verbänden ausgestellt und ist nur mit digitaler Signatur gültig. Das sind zusätzliche Schritte, die Zeit kosten. Wie wir arbeiten, lesen Sie auf der Seite Vermieter.

Dieser Artikel dient der Information und ist keine Beratung zu Ihrem Einzelfall. Zu Ihrer konkreten Situation können Sie TriesteAffitti über die Website schreiben.