Najemi v Trstu (Trieste) 2025: koliko pogodb, katere oblike in koliko stane regulirana najemnina

To je prvi pregled najemnega trga na našem blogu. Zbrali smo uradne podatke italijanske davčne uprave (Agenzia delle Entrate) o najemih v Trstu leta 2025. Dodali smo vrednosti iz novega sporazuma o regulirani najemnini (canone concordato) in to, kar vsak dan vidimo sami. Pri vsaki številki navajamo vir in leto.

Na kratko

• Leta 2025 je v občini Trst novo najemno pogodbo dobilo 5.495 stanovanj. To je 4,9 % več kot leta 2024. Furlanija - Julijska krajina kot celota beleži upad za 2,2 %.
• Najbolj raste skupina navadnih začasnih pogodb: +16,6 %.
• Regulirana najemnina v Trstu: vrednosti iz tabele od 4,20 do 11,40 €/m² na mesec, pred povišanji (sporazum s 15. 12. 2025).
• Pri nas: v 90 dneh nam je zaradi iskanja stanovanja pisalo 223 ljudi, na spletu pa je bilo 18 stanovanj (podatki na dan 14. 10. 2026).

Koliko najemnih pogodb so v Trstu sklenili leta 2025?

Leta 2025 je v občini Trst novo najemno pogodbo dobilo 5.495 stanovanj. Podatek objavlja OMI, Observatorij nepremičninskega trga (Osservatorio del mercato immobiliare) pri italijanski davčni upravi. To je 4,9 % več kot leta 2024. V regiji se je število medtem zmanjšalo na 20.874 stanovanj (−2,2 %).

Med glavnimi mesti Trst raste najbolj. Pordenon skoraj miruje, Videm in Gorica upadata. Vir: OMI, Statistiche regionali Friuli Venezia Giulia 2026.

Za tiste, ki iščejo stanovanje, to pomeni trg, ki se premika. Za najemodajalce pomeni, da število pogodb v Trstu raste tudi takrat, ko se drugod v regiji zmanjšuje.

Katere vrste pogodb šteje OMI in kaj so »začasne« pogodbe?

OMI deli pogodbe v štiri skupine po dveh merilih: vrsti (navadna ali olajšana) in trajanju (začasna ali dolgoročna). Gre za statistične skupine. Niso enake oblikam, ki so zapisane v pogodbi.

• Olajšane (agevolati): kategorija, ki jo OMI imenuje L2. Sem spadata regulirana najemnina 3+2 in pogodbe za študente v občinah z velikim stanovanjskim pritiskom (alta tensione abitativa).
• Navadne (ordinari): kategoriji L1 in L3 (L3 so pogodbe, pri katerih podjetje izbere obračun DDV). L1 obsega pogodbe po 2. členu, 1. in 3. odstavek, ter po 5. členu zakona 431/1998: prosta najemnina 4+4 (canone libero), regulirana najemnina 3+2, začasna pogodba do 18 mesecev in pogodbe za študente.
• Začasne: pri navadnih tiste, ki trajajo od 1 do manj kot 3 let; pri olajšanih tiste, ki so krajše od 3 let.
• Dolgoročne: vse druge.

Pozor: ta trajanja so razredi OMI, ne zakonska trajanja. »Začasna« pogodba po OMI ni isto kot začasna najemna pogodba (contratto transitorio), ki jo podpišete. Ta v Trstu traja od 1 do 18 mesecev.

V Trstu sta približno dve od treh pogodb olajšani. Navadne začasne pogodbe so najmanjša skupina, vendar so zrasle za 16,6 %. V regiji ista skupina miruje (−0,5 %).

Zakaj začasnih pogodb je vse več?

Odgovor daje OMI sam. Po ocenah operaterjev je v Trstu leta 2025 upadlo število kratkoročnih turističnih najemov. Tega upada ni nadomestila enaka rast srednje- in dolgoročnih najemov. Rastejo pa začasni najemi, ki jih OMI opisuje kot »bolj prilagodljive in varne«.

Po podatkih OMI tržaški najemni trg poganjajo štiri vrste povpraševanja:

• turistično;
• univerzitetno;
• povpraševanje tistih, ki se selijo zaradi dela;
• povpraševanje tistih, ki si stanovanja ne morejo kupiti.

OMI opozarja tudi, da je precejšen del tržaških stanovanj v lasti ustanove ATER in zavarovalnic. Praktično primerjavo obeh poti najdete v našem članku začasni najemi ali turistični najemi.

Koliko znaša regulirana najemnina v Trstu?

Po teritorialnem sporazumu s 15. 12. 2025 znaša regulirana najemnina v Trstu od enotne najnižje vrednosti 4,20 €/m² na mesec do najvišjih vrednosti med 6,20 in 11,40 €/m². Najvišja vrednost je odvisna od območja in razreda stanovanja. Gre za vrednosti iz tabele, pred povišanji.

Najvišje vrednosti v €/m² na mesec. Vir: Občina Trst, teritorialni sporazum 2025.

• Štiri območja so vezana na območja OMI.
• Razred se določi s točkovanjem lastnosti stanovanja.
• Če je stanovanje na meji med dvema območjema ali območje ni jasno, velja tisto z višjo vrednostjo.
• Opremljeno stanovanje je lahko deležno povišanja: do +22 %, če je opremljeno v celoti, in +15 %, če je opremljeno delno. Zato lahko končna najemnina preseže 11,40 €/m².

Sporazum iz leta 2025 nadomešča sporazum s 14. 12. 2022. Če ste pogodbo podpisali po starem sporazumu, ta velja do izteka pogodbe. Za oceno za vaše stanovanje je na voljo orodje izračun regulirane najemnine.

Kaj vidimo pri TriesteAffitti?

To so podatki iz našega kataloga in povpraševanj, ki jih prejemamo, izvoženi 14. 10. 2026. To niso podatki o trgu. Opisujejo le naš del.

• Stanovanja na spletu na triesteaffitti.com: 18.
• Mediana mesečne najemnine pri 14 stanovanjih z objavljeno najemnino: 1.043 €. Mediana pomeni, da je polovica stanovanj cenejših, polovica pa dražjih.
• Mediana najemnine na kvadratni meter pri 13 stanovanjih z objavljeno najemnino in površino: 12,37 € na mesec.
• Opremljena stanovanja: 5. Prosta takoj ali v 30 dneh: 7.
• Kje: 10 v središču Trsta; manj kot 5 na vsakem od teh območij: širše središče, Barkovlje, drugi deli Trsta, Devin - Nabrežina (Duino Aurisina) in Zgonik (Sgonico).
• Ljudje, ki so nam v zadnjih 90 dneh pisali zaradi iskanja stanovanja: 223. Od tega 198 prek nepremičninskih portalov, 7 prek naših spletnih strani in 18 prek drugih kanalov.
• Po mesecih: julija 61, avgusta 59 in septembra 2026 67.

Pomembno opozorilo. Vrednosti 12,37 €/m² ni mogoče primerjati z vrednostmi regulirane najemnine. Naša številka temelji na tržni površini iz oglasa (superficie commerciale). Sporazum uporablja drugačno, konvencionalno površino in predvideva povišanja. Primerjava bi vodila do napačnega sklepa.

Kaj to pomeni za iskalce stanovanj in za najemodajalce?

V našem katalogu povpraševanje močno presega vidno ponudbo: 223 ljudi v treh mesecih in 18 stanovanj na spletu. Stanovanj, ki se sprostijo v kratkem času, je malo, opremljenih pa še manj.

Če iščete stanovanje:

• oglejte si razpoložljiva stanovanja;
• pustite svoj profil na strani Iščem stanovanje, da vam pišemo, ko se pojavi kaj primernega;
• oblike pogodb pojasnjuje članek začasna, regulirana ali prosta najemnina.

Če imate stanovanje za oddajo, je začasna pogodba po sporazumu konkretna možnost. V Trstu traja od 1 do 18 mesecev. Potrebna pa je dokumentirana potreba najemodajalca ali najemnika: sporazum jih za prvega navaja pet, za drugega deset. Potrebo je mogoče izkazati tudi z nadomestno izjavo (dichiarazione sostitutiva). Ta je obvezna, kadar bi dokumenti razkrili zdravstvene ali druge občutljive podatke.

Obstaja tudi pogodba za študente. Traja od 6 mesecev do 3 let in je namenjena vpisanim v dodiplomski ali podiplomski študij (vključno z Erasmusom) v občini, ki ni občina njihovega prebivališča. Za pogodbe po sporazumu obstaja še potrdilo o skladnosti (attestazione di rispondenza). Izdajo ga lahko le organizacije podpisnice, veljavno pa je le z digitalnim podpisom. To so dodatni koraki, ki zahtevajo čas. Kako delamo, si lahko preberete na strani Najemodajalci.

Članek je informativne narave in ni svetovanje za vaš primer. Za konkreten primer lahko TriesteAffitti pišete prek spletne strani; odgovarjamo v italijanščini, angleščini in nemščini.