Mietvertrag online unterschreiben in Triest: gültige Signaturen

Ja, einen Mietvertrag kann man online unterschreiben, aber nicht mit irgendeiner Signatur. Das Gesetz 431/1998 verlangt für einen gültigen Mietvertrag die Schriftform, und ist der Vertrag ein elektronisches Dokument, verlangt das italienische Gesetzbuch der digitalen Verwaltung bei sonstiger Nichtigkeit mindestens eine fortgeschrittene elektronische Signatur, sonst eine qualifizierte oder eine digitale, oder das Signaturverfahren nach den Vorgaben der AgID aus Artikel 20. Eine eingescannte Unterschrift oder ein «einverstanden» per E-Mail reicht nicht.

Warum zählt die Signatur so sehr?

Weil bei der Miete einer Wohnung die Schriftform eine Gültigkeitsvoraussetzung ist: Gültige Mietverträge verlangen die Schriftform (Gesetz 431/1998, Artikel 1). Das Zivilgesetzbuch zählt in Artikel 1350 die Rechtsgeschäfte auf, die bei Nichtigkeit schriftlich zu schließen sind, und nennt unter Nummer 13 die übrigen vom Gesetz besonders bezeichneten Rechtsgeschäfte.

Das Gesetzbuch der digitalen Verwaltung (Legislativdekret 82/2005, Artikel 21, Absatz 2-bis) verbindet beides. Rechtsgeschäfte der Nummer 13 als elektronisches Dokument werden bei Nichtigkeit mit fortgeschrittener, qualifizierter oder digitaler elektronischer Signatur unterzeichnet oder mit dem Verfahren des Artikels 20 erstellt, das den Urheber nach den Anforderungen der staatlichen Digitalagentur AgID identifiziert. Für die Nummern 1 bis 12, darunter Mieten über neun Jahre (Nummer 8), braucht es die qualifizierte oder die digitale Signatur, außer bei beglaubigter Unterschrift.

Ohne diese Signaturen überlässt Artikel 20 im Allgemeinen dem Richter, ob das elektronische Dokument die Schriftform erfüllt; bei einem Vertrag, den das Gesetz schriftlich will, lässt Artikel 21 keinen Spielraum.

Die Signaturen, von der stärksten zur schwächsten

• Digital oder qualifiziert elektronisch

  Was das Gesetz sagt: fortgeschrittene Signatur, mit einer qualifizierten Signaturerstellungseinheit erstellt und auf einem qualifizierten Zertifikat beruhend; die digitale nutzt einen privaten und einen öffentlichen Schlüssel

  Für die Miete einer Wohnung: gültig; Pflicht über neun Jahre

• Fortgeschritten elektronisch

  Was das Gesetz sagt: eindeutig dem Unterzeichner zugeordnet, identifiziert ihn, steht unter seiner alleinigen Kontrolle und macht jede spätere Änderung der unterzeichneten Daten erkennbar

  Für die Miete einer Wohnung: gültig bis neun Jahre

• Einfach elektronisch

  Was das Gesetz sagt: Daten in elektronischer Form, die zum Unterzeichnen verwendet werden, ohne die Anforderungen der fortgeschrittenen

  Für die Miete einer Wohnung: reicht nicht

• Handschriftlich auf Papier

  Was das Gesetz sagt: von den Parteien unterschriebene Privaturkunde

  Für die Miete einer Wohnung: gültig, wie immer

Die Definitionen stammen aus der EU-Verordnung eIDAS (EU 910/2014, Artikel 3 und 26), die der qualifizierten Signatur die Wirkung einer handschriftlichen Unterschrift gibt (Artikel 25); die digitale Signatur definiert Artikel 1 des Gesetzbuchs.

Eine auf ein PDF geklebte eingescannte Unterschrift macht spätere Änderungen nicht erkennbar. Eine Signatur mit einem Klick oder mit einem SMS-Code gilt nur als fortgeschritten, wenn sie alle vier Anforderungen erfüllt: Fragen Sie den Anbieter schriftlich.

Eine digitale Signatur erhalten Sie bei einem qualifizierten Vertrauensdiensteanbieter (in Italien qualifiziert er sich bei der AgID, Artikel 29 des Gesetzbuchs), auch als Fernsignatur. Wer keine hat, kann auf Papier unterschreiben und das Original schicken.

Der Triester Aspekt: Bestätigung und Mieter von auswärts

Bei der regulierten Miete beantragt man die Bestätigung der Übereinstimmung, wenn der Vertrag ohne Beistand der unterzeichnenden Organisationen verfasst wird, bei einer von ihnen. Die territoriale Vereinbarung von 2025, am 15. Dezember bei der Gemeinde hinterlegt, ist streng (Artikel 10): Die Bestätigung ist nur gültig und wirksam, wenn der Aussteller sie mit qualifizierter digitaler Signatur unterschreibt; eine Bestätigung mit eingescannter Unterschrift gilt nicht. Für die Agenzia delle Entrate (Resolution 31/E von 2018) ist die Bestätigung bei Verträgen ohne Beistand für die Steuervorteile nötig, einschließlich der Pauschalsteuer von 10 % (cedolare secca).

In Triest gelten aber zwei Vereinbarungen, wie die Gemeinde schreibt: Die Vereinbarung von 2022, von anderen Organisationen am 11. Dezember 2025 verlängert, hat ein eigenes Bestätigungsmuster (Anlage 4).

Dann gibt es die, die aus der Ferne unterschreiben: der Forscher, der in zwei Monaten ankommt, die Mieterin, die in Ljubljana oder Wien lebt. Eine qualifizierte Signatur aus einem anderen Land der Europäischen Union wird auch in Italien als qualifiziert anerkannt (eIDAS, Artikel 24a, eingefügt durch die Verordnung EU 2024/1183). Eine Signatur mit dem Zertifikat eines Anbieters außerhalb der Union gilt nur in den drei Fällen von Artikel 24, Absatz 4-ter, des Gesetzbuchs als digitale Signatur, etwa wenn der Anbieter in einem Mitgliedstaat qualifiziert ist; sonst bleiben eine fortgeschrittene Signatur, das Signaturverfahren nach Artikel 20 oder Papier.

Wie registriert man einen online unterschriebenen Vertrag?

Wie jeden anderen: innerhalb von 30 Tagen ab Unterzeichnung oder ab Mietbeginn, wenn dieser früher liegt, auch von zu Hause mit RLI web der Agenzia delle Entrate. RLI web nimmt die Kopie des Vertrags nur in TIF, TFF oder PDF/A an: Ist die unterschriebene Datei in einem anderen Format, fügen Sie eine Kopie in PDF/A bei. In einigen einfachen Fällen, die die Seite der Agenzia aufzählt, ist die Beilage nicht Pflicht.

Ist der Mieter nicht in Italien ansässig und hat keine Steuernummer (codice fiscale), wird in einem Büro der Agenzia mit dem Formular 69 statt mit RLI registriert, und das Formular 69 erlaubt auch die Wahl der cedolare (Resolution 5/E von 2023).

Die Stempelsteuer ändert sich nicht, weil der Vertrag digital ist. In der Antwort 153 von 2026, zu elektronisch ausgestellten Konzessionsverträgen einer öffentlichen Stelle, hat die Agenzia eine Pauschale ausgeschlossen: Es gilt Artikel 2 des Tarifs des DPR 642/1972, je Bogen. Laut der Seite der Agenzia sind das 16 € je 4 beschriebene Seiten und jedenfalls je 100 Zeilen. Bei der elektronischen Registrierung werden Register- und Stempelsteuer per Lastschrift vom Bank- oder Postkonto bezahlt; mit der cedolare secca fallen sie nicht an.

Die Registrierung gibt außerdem ein sicheres Datum gegenüber Dritten (Zivilgesetzbuch, Artikel 2704).

Ein Beispiel: Vermieter in Triest, Mieterin in Ljubljana

Annahmen: ein 3+2 mit regulierter Miete nach der Vereinbarung von 2025. Die Mieterin ist slowenische Staatsbürgerin, hat bereits eine italienische Steuernummer und zieht in einem Monat nach Triest.

1. Der Text folgt dem ministeriellen Muster, auf das die Vereinbarung verweist, und die Mieterin liest ihn aus der Ferne.
2. Der Vermieter unterschreibt mit seiner digitalen Signatur, die Mieterin mit ihrer slowenischen qualifizierten Signatur: In Italien gilt sie als qualifiziert, und der Vertrag hat die Schriftform.
3. Mit dem Antrag auf dem Formular der Vereinbarung, dem unterschriebenen Vertrag und der Kopie seines Ausweises beantragt der Vermieter die Bestätigung bei einer unterzeichnenden Organisation, die sie mit qualifizierter digitaler Signatur ausstellt.
4. Innerhalb von 30 Tagen registriert er mit RLI web, fügt die Kopie in PDF/A bei, wählt die cedolare von 10 % und zahlt weder Register- noch Stempelsteuer.
5. An die Questura geht nichts: Die Registrierung ersetzt die Meldung über die Überlassung eines Gebäudes (Gesetzesdekret 79/2012, Artikel 2), und die Mieterin ist EU-Bürgerin.

Bei einer Mieterin aus einem Land außerhalb der Union bräuchte es auch eine schriftliche Meldung an die Behörde der öffentlichen Sicherheit innerhalb von 48 Stunden (Legislativdekret 286/1998, Artikel 7): Die Questura von Triest verlangt das Modello B, per PEC oder Einschreiben, spätestens 48 Stunden nach Vertragsabschluss.